香港新聞網10月4日電 （記者 王少喆）剛剛過去的8-9月間，中國內地對房地產限購政策進行了新一波調整，主要在幾個一線城市放寬限購政策。有觀點認為，調整原因在於房地產低迷對消費信心的拖累。這波調整的背景和目標是什麼？各界寄予厚望的新能源、機器人等“新質生產力”何時能夠補上房地產帶來的缺口？香港中通社、香港新聞網就此書面採訪了財經、國際評論員魯寧，採訪全文如下：
1、近來的新一波房地產調控政策調整，其背景是什麼？
答：新一波放寬房地產調控政策，時間集中在8-9兩個月，聚焦點在北京、上海、深圳等一線城市，政策舉措主要體現在進一步放寬限購政策的若干環節，其中，上海還適當增加了試點多年的房產持有稅的“減免彈性”……
這是一次針對性較強的微觀調控，是一線城市應對房地產市場新情況的急就章，事前并沒有明確納入年度調控計劃之內，之所以臨時起意有兩個大的市場背景：
一是今年二季度起，房地產市場又開始調頭下行，大中小城市新建房和存量房銷售皆出現了持續性量價雙跌，從7月份起，下滑勢頭開始呈加速態勢，保價、保量、保投資再次成為全行業緊迫任務；
二是此前掉價、掉量、掉投資主要出現在二至四線城市，當北京、上海、深圳也出現同樣的狀況時，中央急而地方更急。至於二至四線城市，“三掉”現象形成久矣，很難再掀起大的浪花來。
2、迄今為止的房地產調控，其短期和長期目標是什麼？目前完成情況如何？
答：宏觀層面講，房地產調控分短期目標和長期目標。從短期目標計， 防止房價斷崖式下跌和房地產金融崩盤，系兩大最核心的既定目標。至於長期目標，包括中央政府在內，目前繼續呈“走一步看一步”態勢。若非要對長期目標作個文字表述，那就是最終實現“房子是用來住的，不是用來炒的”之美好願景。到那時，房地產將回歸為國民經濟的一個正常產業部門，而不再背負國民經濟“發燒部門”的罵名。
從2017年算起，此輪房地產調控已持續了七年餘，到2021年底時，“排雷穩價”兩大最核心的短期調控目標已初步達成。筆者所說的“穩價”不是指房價不能跌，而是不能在短期內出現斷崖式下跌。2023年開始著手消化存量房、續建“保供房”，設置“白名單”，前者欲解決存量房淤積，後者涉及社會穩定和“政府良知”。通過幾年努力，這兩件難事各有所進展，但遠比“排雷穩價”更具挑戰性。何時可將這兩件事都做成？“保供房”到明年底大體可以收尾，至於消化存量房，再有一個“五年規劃”未必能完全做到位。
3、圍繞著調控的具體做法，是否存在不同路徑的討論？
答：房地產市場究竟怎樣調控才能解決問題？中央、地方、地產界、自由派經濟學者的意見截然有別。地方、地產界與自由派學者形成有一個鬆散的、看似并不成型的“三方利益共同體”，中央則與不擁有話語權的絕大多數按揭買房家庭“緊緊站到了一起”。從陣容陣勢看，中央的調控立場與政策常常不被理解乃至質疑。二者最大的政策分歧在於在調控的操作套路：是“棄價保量”還是“棄量保價”？
“三方利益共同體”主張主要集中於三條：一是直接和間接放棄對房價行政干預；二是取消一切購房限制；三是地方當局放開建房土地供給。如此可帶來三個變化：開發商有了現金流，地方恢復土地財政活力，鋼鐵、建材、家電，裝修、傢具等上下游數十個關聯行業“一活百活”……但前提是大批按揭購房家庭的房產價值大幅縮水。
中央政府在連續七年的調控期間，縱然受到多個波次的來自“三方利益共同體”的質疑甚至“擾動”，但始終實行并不斷加固和完善著“棄量保價”的四大原則：其一、收緊土地供給決不搞“大水漫灌”；其二、嚴防地方賤賣土地；其三、掌控調控節奏和調控力度，全力確保房價不發生短期暴跌以及確保不發生規模性按揭違約，從而避免地產金融之崩盤；其四、調控過程房價下跌雖不可避免，但全社會不接受暴跌，卻可以接受房價“溫水煮青蛙”式下行，如是，最大程度地照顧到廣大按揭購房家庭的感受，從而避免社會因失穩而動蕩。
4、這兩種路徑，各有什麼效果？後續的房地產調控，將如何繼續進行？
答：短期觀察，“棄價保量”效果很可能立竿見影，而“棄量保價”不但受煎熬周期較長，市場小幅震蕩亦相伴整個過程，社會焦慮反複呈現——簡言之，調控的“痛苦周期”很長。七年實踐，“棄量保價”以經濟與社會穩定為“調控初心”，較妥貼地避免了房地產市場崩盤，較成功地拆除了發生系統性“地產金融風暴”的引信。
筆者預計，未來房地產調控將繼續遵循“棄量保價”原則進行。今年“金九銀十”時間已經過半，旺季不旺，意味著政策將繼續微調，本月中下旬的二十屆四中全會，本月底下月初韓國APEC峰會，十二月中央經濟工作會議，是年底前最後三大觀察窗口。
2021年1月至2025年9月百城新建住宅價格及環比變化（圖源：中指研究院）
5、有觀點認為房地產市場持續低迷拖累消費信心，影響經濟增長，對此如何看？
答：房地產低迷拖累消費信心此乃常識（態），但它的傳導機理須從直接與間接兩個層面進行解析：
直接層面，開發商、上下游關聯企業，包括全產業鏈上的製造業和服務業企業，以及相應從業者群體，收入皆會不同程度受到實質性影響 ，從而影響到他（她）們的消費行為選擇。
間接層面，量大面廣的按揭購房家庭，因房價持續性小幅下跌，等同於家庭財富漸進式縮水，自然也會習慣性的捂一捂口袋節制消費行為。
6、這一問題，是否有解？
答：客觀視之，房地產低迷對消費信心的拖累，只是構成消費信心不足的一個局部，全社會整體消費信心不足，涉及更廣泛更複雜的牽絆，恕筆者直言，一個不願為全社會所痛快承認的最大牽絆，是中國社會正處於一個整體性的傳統消費過剩期，以及AI和數字化新興實物消費尤其是新興服務消費的培育期。二者叠加，正好形成了新舊消費銜接過程之“青黃不接”。
誠如識者所憂，眼下正加碼實施的國補政策，雖說刺激即期購車、購大家電的效果立竿見影，但作為耐用消費品，性質上屬於寅吃卯糧，一旦國補終止，勢必步入更長久的消費疲軟周期。所以，用國補刺激消費只能用於救急，并非長遠之策。有鑒於此，商務部等多個部門，上月底剛頒行了“培育和促進服務消費十四條”，試圖做大新興服務消費的盤子。但也要看到，待開發的新興服務消費雖點多面廣，但每個具體領域盤子都不大，整體見效較慢。故而，在短期內，更具針對性的刺激政策仍將不斷出台用於應急。而整個社會消費要重新“激情燃燒”，首先遵循并受制於新舊交替之內生規律和周期……
7、國家寄予厚望的“新質生產力”正在蓬勃發展，有觀點認為其將最終彌補房地產帶來的經濟負面效應，對此如何看？
答：高峰時房地產及整個關聯產出占到國民經濟總量的三分之一，曾經被公認為國民經濟的第一支柱。經過七年調控，去年回落到總量的18%左右。這個數字至少隱含兩層意思：一是房地產下行對國民經濟的拖累的確“觸目驚心”；二是作為抵消和替代“房地產拖累”的新質生產力發展也非常爭氣，二者經抵消和對衝，整個“十四五”期間，中國經濟年均發展速度仍然高達5.4%左右。
發展新質生產力是個動態過程，眼下包括從明年開始的“十五五”前半期內，高端裝備製造、生物醫藥、新能源及製成品、新材料、人形機器人及燈塔工廠、AI及數智製造，系六大最主要的發力領域，包括寄生和依附於其中的數十個中分和細分領域，也都是重點中的重點。
8、這一補位將於何時發生？
答：眼下，以省作為衡量單位，江蘇新質生產力產出占全部GDP的總量已超過四成，數國內最高。全國平均新質生產力產出占經濟總量的比重，分寬窄兩個口徑進行計量。寬口徑占比，去年已經達到25%左右，窄口徑占比已經達到18%左右。通常而論，一個國家的經濟總量中，寬口徑新質生產力產出占比達到三分之一時，窄口徑新質生產力產出占比達到四分之一時，不但房地產可回歸至正常產業，其與之前“高燒產業”之間的產出缺口，也將得到全面彌補，而且整個中國製造和中國服務將整體性實現換羽新生。
據此，我們可作保守預估，快則“十五五”末期，慢則“十六五”中期之前，房地產缺口定將不複存在。（完）
【編輯：陈旭颢】
